부동산·건설

공사대금

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공사대금의 개념 및 법률 문제

공사대금의 개념

공사대금 청구는 건설공사 도급계약에 따라 시공자가 발주자 또는 원도급자에게 공사비를 청구하는 절차입니다. 대상은 아파트·건물·토목공사 등 물리적 건설뿐 아니라 리모델링, 인테리어, 기계설비 등 일체의 시공 행위를 포함하며, 계약서의 존재 여부와 무관하게 실제 시공이 이루어졌고 대금 약정이 있었다면 민사상 청구가 가능합니다. 대법원은 "수급인이 공사를 완공하지 못한 채 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우, 기성 부분과 미시공 부분에 실제로 소요되거나 소요될 공사비를 기초로 산출한 기성고 비율을 약정 공사비에 적용하여 그 공사비를 산정하여야 하고, 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다가 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 공사비가 차지하는 비율이라고 할 것이고, 만약 공사도급계약에서 설계 및 사양의 변경이 있는 때에는 그 설계 및 사양의 변경에 따라 공사대금이 변경되는 것으로 특약하고, 변경된 설계 및 사양에 따라 공사가 진행되다가 중단되었다면 설계 및 사양의 변경에 따라 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용하는 방법으로 기성고에 따른 공사비를 산정하여야 한다(대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860, 210877 판결)."라고 판시하고 있습니다. 특히 하도급 구조에서는 기성고 평가, 변경공사 범위, 지급보증의 효력, 원도급자의 지급책임 등이 쟁점이 되며, 공사 도중 계약이 해제되거나 하자가 발생한 경우 공사대금과 하자보수청구가 서로 연계되어 다툼이 발생하기도 합니다.

공사대금의 법률 문제

공사대금 분쟁은 다음 요소에 따라 청구 인정 여부와 금액이 달라집니다.

• 도급계약서 및 설계서, 내역서의 존재 여부와 그 해석
• 기성고 평가 또는 공정률 산정 기준의 합리성
• 변경공사의 사전 승인 또는 묵시적 승낙 여부
• 하자 발생 여부 및 대금과의 상계 가능성
• 하도급 관계일 경우 원도급자의 책임 인정 여부

공사가 구두 계약으로 진행되었거나 일부만 문서화된 경우에는, 공사 내역서, 사진, 거래내역서, 문자 및 녹취 등 간접 자료의 확보가 핵심이 되며, 장기 미지급이 지속된 경우에는 소멸시효 문제도 발생할 수 있으므로 즉시 대응이 필요합니다.

YK 부동산·건설 분야 업무 프로세스

원고(공사대금 청구 측)

STEP 01 - 계약 내용 및 시공 내역 정리
STEP 01 - 계약 내용 및 시공 내역 정리
도급계약서, 설계도, 시방서, 기성고 확인서 등 공사 범위와 약정 금액을 입증할 자료를 정리합니다.
STEP 02 - 실제 시공 분량 및 잔여 대금 확인
STEP 02 - 실제 시공 분량 및 잔여 대금 확인
사진, 납품 내역, 거래명세표 등을 통해 완료된 공사의 양과 기성 기준에 따른 청구 가능 금액을 산정합니다.
STEP 03 - 지급지연 사유 및 대응 경과 확보
STEP 03 - 지급지연 사유 및 대응 경과 확보
상대방의 지급거절 사유, 요청·지급 약속 내역 등을 확보하고 경고장, 내용증명 발송 등 선조치 이력을 정리합니다.
STEP 04 - 공사대금 청구 소송 제기
STEP 04 - 공사대금 청구 소송 제기
금액 산정 및 입증자료에 기반하여 채무부존재확인 대응 또는 반소 가능성도 고려하여 청구 소송을 제기합니다.
STEP 05 - 지급명령 또는 가압류 등 보전조치 검토
STEP 05 - 지급명령 또는 가압류 등 보전조치 검토
공사 완료 후 장기 미지급 상황에서는 지급명령 신청 또는 상대방 계좌·채권 가압류 등 선제 대응을 병행합니다.

피고(공사대금 청구 받는 측)

STEP 01 - 실제 시공 여부 및 품질 확인
STEP 01 - 실제 시공 여부 및 품질 확인
시공 내역, 감리 결과, 사진 등을 통해 공사 미이행 또는 하자 발생 여부, 과다 청구 가능성을 검토합니다.
STEP 02 - 공사 하자 또는 지연 이슈 대응 정리
STEP 02 - 공사 하자 또는 지연 이슈 대응 정리
하자보수 요청 내역, 공정 지연 사유 등을 정리하여 상계 또는 손해배상 반소 여부를 판단합니다.
STEP 03 - 소송 대응 및 감정·자료 확보 준비
STEP 03 - 소송 대응 및 감정·자료 확보 준비
기성고 감정, 하자 여부에 대한 기술자료 등 입증자료 확보 및 감정 대응 준비를 병행합니다.
STEP 04 - 계약서 및 대금 약정 확인
STEP 04 - 계약서 및 대금 약정 확인
도급조건, 지급조건, 정산 방식 등을 검토하여 기성고 기준 대금 산정의 정당성 여부를 따집니다.
STEP 05 - 지급보증, 하도급 구조 내 책임 범위 검토
STEP 05 - 지급보증, 하도급 구조 내 책임 범위 검토
하도급일 경우 원도급자의 지급 책임 유무, 지급보증 이행 가능성 등을 점검합니다.

YK 부동산·건설 변호사의 조력 내용

법무법인 YK 입니다.

“법무법인 YK 부동산·건설센터는 공사대금에 대한 다수의 전문가와 수많은 실무 경험를 바탕으로 의뢰인의 상황에 따라 의뢰인의 만족을 위하여 최선을 다하고 있습니다.”

공사대금 분쟁은 건설계약을 체결한 후 시공 완료에 따른 대금 지급 여부를 두고 발생하는 민사소송의 대표 유형 중 하나로, 하도급 관계가 복잡한 건설 현장에서는 설계변경, 추가공사, 공기 지연 등 다양한 원인으로 대금 다툼이 자주 발생합니다. 계약서상의 약정 금액과 실제 시공 상황 사이의 차이를 중심으로 분쟁이 전개되며, 현장기록과 정산자료가 소송의 핵심이 됩니다. 원고인 수급인 또는 하도급업체는 공사를 이행하였음에도 불구하고 발주자 또는 원도급사가 대금을 지급하지 않았다고 주장하며, 계약서상 약정 금액뿐만 아니라, 시공한 추가공사, 설계변경 공사에 대해서도 실질적인 공사완료 및 필요성을 입증하여 청구합니다. 이때 공사일보, 공정표, 설계도면, 시공사진, 작업지시서, 정산서 등이 중요 증거로 작용하며, 실제 공사비 산정을 위해 법원에 감정 신청이 이루어지는 경우도 많습니다. 대금 청구 외에도 지연이자, 손해배상, 유치권 행사 등이 함께 문제될 수 있습니다. 피고인 발주자 또는 원도급사는 통상적으로 공사의 불완전이행, 하자 존재, 계약 미준수, 공정 지연, 이중청구 등을 근거로 대금 전부 또는 일부 지급을 거절하거나 반소를 제기합니다. 공정률에 비례한 지급의무만 인정하겠다는 입장이나, 계약 외 공사로서 사전 승인이 없었다는 점, 정산자료가 조작되었다는 점 등을 주장할 수 있으며, 감정 결과에 따라 금액 산정에 변동이 생길 여지가 많습니다. 특히 준공검사 미통과, 검수불가 사유가 있는 경우에는 실질적 공사완료 자체를 다투는 전략이 취해집니다. 법무법인 YK는 공사대금 분쟁에서 감정절차 대응, 공정률 평가자료 구성, 준공여부 입증자료 정리, 유치권 유지 전략, 지급보증서 해석 등 다양한 법적·기술적 쟁점을 종합 검토하여 수급인과 발주인 각각의 입장에서 실질적 승소 가능성을 높입니다. 금액 규모가 크고 정산이 복잡한 건설계약에서 법률전문가의 개입은 분쟁 해결의 핵심이므로, 법무법인 YK의 조력을 통해 사건의 전개를 주도하시기 바랍니다.