명도소송은 임대인이 임차인을 상대로 퇴거를 요청하는 취지로 청구하는 소송을 말한다. 우리나라에서는 한 해에만 3만건 이상의 명도소송이 접수되곤 하는데, 명도소송이 임대인과 임차인의 갈등을 해결할 수 있는 최후의 수단이라는 점을 고려해보면 실제로 건물의 퇴거와 인도를 둘러싼 사건은 이보다 훨씬 더 많을 것으로 보인다.

임대인은 임차인과의 임대차계약이 만료되었거나 계약을 적법하게 해지할 수 있는 사유가 발생했을 때, 임차인에게 인도를 요청할 수 있다. 상가의 경우, 임대료가 3개월 분 이상 연체되거나 임차인이 임대인의 동의 없이 함부로 전대를 하는 경우, 그 밖에 임대인과의 계약 의무를 이행하지 않은 경우에 계약 해지를 통보할 수 있다.

계약해지의 방법은 특별히 규정되어 있지 않으나 추후 법적 분쟁으로 이어질 가능성을 고려해보면 내용증명의 형태로 발송하는 편이 바람직하다.

주의할 점은 아무리 자기 건물이라 하더라도 임대인이 임차인이 점유 중인 상태의 점포에 임의로 진입하거나 강제로 물리력을 행사하여 점유 상태를 회복하려 해선 안된다는 것이다. 만일 주택에 강제로 침입하려 든다면 이는 주거침입으로 오히려 임대인이 처벌될 수 있다. 상가의 경우에도 임차인이 영업방해 등의 혐의로 고소를 한다면 임대인의 책임이 무거워질 수 있으므로 개인이 섣불리 대응해선 안 된다.

법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “임대인과 임차인이 건물의 명도를 두고 충돌을 일으켜 인명 사상 사고가 발생하는 경우도 종종 있다. 건물에 대해 아무리 적법한 권리를 가지고 있다 해도 이러한 문제가 생긴다면 공연히 처벌을 받고 주위 사람들의 비난을 받게 될 가능성이 높기 때문에 차라리 명도소송변호사와 상담하여 합법적인 해결 방안을 강구해야 한다”고 말했다.

임대차 계약이 적법하게 해지되었다는 점만 입증할 수 있다면 명도소송은 다른 민사소송에 비해 비교적 순조롭게 진행되는 편이다. 다만 소송의 실익을 살리고 문제 해결에 소요되는 시간을 단축하기 위해서는 반드시 소송을 제기하기 전에 점유이전금지가처분 신청을 해야 한다. 만일 소송이 진행되는 도중이나 판결이 난 후에 임차인이 제3자에게 점유 상태를 넘겨주기라도 한다면 명도소송을 제기한 목적을 달성하기 어렵기 때문이다.

점유이전금지 가처분을 하게 되면 제3자가 현실 점유를 하더라도 대항력이 인정되지 않기 때문에 별도의 추가 소송 없이도 명도 절차를 진행할 수 있어 훨씬 경제적이다.

이에 대해 이민우 부동산전문변호사는 “임대인과 임차인의 갈등이 하루가 다르게 증폭되는 요즘, 임대차계약을 둘러싼 분쟁도 더욱 늘어날 것으로 보인다. 부동산의 현실 점유를 하루라도 빨리 회복해야 한다면 명도소송변호사의 도움을 받아 문제를 최대한 신속하게 해결하기 바란다”고 전했다.​ 

출처 : http://www.globalepic.co.kr/view.php?ud=2021051917562427256cf2d78c68_29