보증금의 개념 및 법률 문제보증금은 임대차계약 등에서 채무이행을 담보하거나 계약관계를 유지하기 위한 목적으로 임차인이 임대인에게 지급하는 금전으로, 계약 종료 시에는 원칙적으로 반환받아야 하는 금액입니다(주택임대차보호법 제3조의 2, 상가건물 임대차보호법 제5조). 임대차 기간이 종료되거나, 임차인이 정당한 사유로 계약을 해지한 경우, 보증금 반환의무는 임대인에게 발생합니다.
보증금 반환 청구는 계약 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 정당하지 않은 사유로 일부 금액을 공제하는 경우 제기되며, 실무에서는 미지급 보증금 외에 지연손해금 청구도 함께 이루어집니다. 임대차계약 해지 사유, 공제 대상(연체임대료, 수리비 등)의 정당성, 계약서상 특약 여부 등이 쟁점이 됩니다.
“집은 비워줬는데 보증금은 못 돌려받고 있어요”
- 보증금 반환, 꼭 소송까지 가야 하나요? -
Q. 임대차가 끝났는데도 보증금을 안 돌려줘요. 어떻게 해야 하나요?
A. 임대인은 임차인이 이사를 나가고 원상복구를 마치면 지체 없이 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
이를 이행하지 않는 경우, 임차인은 보증금 반환청구 소송을 통해 권리를 구제받을 수 있습니다.
Q. 임대인이 ‘수리비’나 ‘청소비’ 명목으로 일부를 공제하고 주는데 괜찮나요?
A. 원칙적으로는 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 손해에 대해서만 공제가 가능합니다. 일반적인 생활하자나 정상적인 사용에 따른 마모는 공제 사유가 되지 않으며, 이러한 항목까지 공제하려면 명확한 입증 책임은 임대인에게 있습니다.
Q. 보증금 반환을 요구했는데도 계속 미루기만 해요. 바로 소송 가능한가요?
A. 네. 임대차 기간이 종료하였음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 지급명령 신청 또는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 다만 임차인의 임차목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로 임차목적물을 임대인에게 인도하기 이전까지는 보증금에 대한 지연이자가 발생하지 않으며, 임차인이 임차목적물을 임대인에게 인도한 이후에도 임차목적물에 대한 대항력을 유지하기 위해서는 임차권등기명령신청이 필요합습니다.
Q. 임대인이 보증금을 돌려줄 돈이 없대요. 받을 방법이 없나요?
A. 임대인의 재산 상태에 따라 부동산, 예금, 차량 등에 대해 강제집행을 진행할 수 있으며, 임차목적물 자체에 대한 강제경매를 진행하여 매각대금에서 보증금을 반환받을 수 있습니다. 임차목적물에 대한 권리분석 결과 매각대금에서 보증금 전액을 반환받기 어려운 경우에는 민사소송 등의 방법으로 집행권원을 확보하여 임대인의 재산을 신속하게 파악할 필요가 있습니다.
임대인의 말만 믿고 기다릴 경우 소중한 보증금을 잃을 수 있습니다. 적시에 필요한 법적 절차를 밟아야 안전하게 회수할 수 있습니다.
YK 민사·행정 분야 업무 프로세스
YK 민사·행정 변호사의 조력 내용법무법인 YK 입니다.
“법무법인 YK 민사·행정센터는 임대차보호법과 집합건물법 등 보증금 반환 소송과 관련된 법률과 판례를 정밀하게 분석하여, 임대차 종료 후 보증금 회수를 위한 최적의 방안을 제공합니다.”
보증금 반환 분쟁은 임대차계약 종료 이후 임대인이 보증금 반환을 지체하거나 거부하는 경우 발생합니다. 실무에서는 계약 기간 만료, 명도 완료 여부, 하자 수리비·관리비·연체료 정산 여부 등이 핵심 쟁점이 됩니다. 특히 상가의 경우 권리금, 시설물 철거, 영업 손실 등도 복합적으로 얽혀 있어 명확한 법적 대응이 필요합니다.
임차인 측에서는 계약해지 또는 기간만료의 통지를 적절히 하고, 명도 일자와 상태를 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 반면 임대인 측에서는 미납 관리비, 원상복구 의무 위반 등 보증금에서 공제할 사유가 있는지를 입증해야 합니다. 사전 통보 없이 제기된 소송에 대응할 경우 증거 불충분으로 패소할 위험이 높습니다.
법무법인 YK는 보증금 반환 청구 또는 방어에 있어서 실제 계약내용, 점유상태, 비용정산 내역 등을 종합적으로 검토하고, 임대차보호법상 우선변제 요건까지 고려한 전략을 제시합니다. 실질적인 보증금 회수를 위하여 가압류, 강제집행 등 절차도 함께 설계해드립니다.
