누군가 신탁자를 자칭하며 토지의 소유권을 돌려달라고 소송을 걸어온다면?
쉽게 겪을 수는 없는 일이기도 하지만, 또 누구나 겪을 수 있는 일이기도 합니다.
그러나 부동산명의신탁이 지금 내가 살고 있는 현재가 아니라, 몇 십년 전의 일이라면.
이미 웬만한 증거는 남아있지 않을 가능성이 높겠죠.
그렇다고 하여 가만히 있을 수만은 없는 노릇.
그런 분들을 위해 오늘 부동산변호사의 시선에서 대응방법에 대해 정리해봤습니다. 관련된 사례를 통해 알아볼 테니 끝까지 집중해주세요.
약 30년 전 명의신탁이 있었다는 주장
※ 명의신탁이 불법화되기 이전에는 명의신탁이 빈번했다.
(사진 출처 : 네이버 지식in)
"27년 전의 일을 이제 와서 대응하려니..."
저희를 찾아오셨을 때 이미 의뢰인은 1심에서 패소한 후였습니다.
패소로 인해 의뢰인은 수탁자 신분이 되었고, 원고에게 토지 소유권을 돌려주어야 하는 상황이었던 것인데요.
의뢰인은 부모님께 부동산명의신탁 사실을 들은 적도 없고, 오랜 기간 본인 소유 토지로 관리해 왔는데 갑자기 뺏길 위기에 놓여 억울하다고 했습니다.
원고가 주장하는 사건의 시발점은 약 27년 전인 1996년이었는데요.
원고 부친이 의뢰인 부친에게 명의신탁을 부탁했고, 매매계약 후 매도인이 의뢰인 부친에게 등기이전을 했다는 주장이었죠(계약명의신탁 중 매도인 악의).
시간이 흘러 원고와 의뢰인의 부친 모두 사망하였고, 의뢰인은 아버지의 유일한 자녀로서 토지를 상속받았던 것입니다.
🟦 사건의 세부 포인트
• 30년 전 원고 부친이 의뢰인 부친에게 부동산명의신탁했다는 이유로 소유권이전 요구 소송을 당한 의뢰인
• 의뢰인은 1심에서 패소 후 본 법무법인에 항소심 의뢰
• 원고와 의뢰인 부친이 모두 사망한 상황에서 의뢰인은 억울한 상황
변론이 중요했던 2가지 쟁점은 무엇?
※ 명의신탁을 주장하는 주요 증거로 등기필증 등이 있다.
그러나 부동산명의신탁 소송은 그 어느 소송과 마찬가지로, 혹은 그보다 더 객관적인 증거자료를 필요로 하는데요.
등기상 소유권이 수탁자의 명의로 되어있기에 신탁을 했다는 사실을 보여줄 이면 증거 자료가 필요한 것이죠.
🟦 명의신탁 사실을 입증할 수 있는 증거물
• 신탁자와 수탁자 간 명의신탁약정서
• 신탁자와 수탁자 간 거래 내역·이체 내역
• 신탁자의 등기필증 소지
• 그 외 신탁자와 수탁자의 대화 내용 (문자, 녹취 등)
이 사건은 원고의 주장에 따르면 30년 전 일인데다, 당사자인 두 분 모두 사망한 상황이었기에 객관적인 증거가 전무한 상황이었습니다.
원고가 내세운 유일한 증거는 원고 부친이 의뢰인 부친에게 입금한 상당한 액수의 입금내역이었는데요.
해당 입금내역이 1심에서 증거로 인정받아 계약명의신탁이 성립(매도인 악의)했다는 전제하에 원고의 청구가 모두 인용되었던 것이죠.
게다가 항소심에서 원고는 명의신탁 약정에 따라 해당 토지를 점유해 왔기에 취득시효완성에 따른 소유권이전등기절차의 이행도 추가로 주장하였는데요.
이에 항소심은 2가지 쟁점에 대한 변론이 매우 중요해졌습니다.
1) 원고와 피고 사이에 명의신탁 관계 성립 여부 및 성립한다면 명의신탁의 유형
2) 명의신탁자의 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구 가능 여부
사안이 꽤 복잡한 사건이기에 부동산전문변호사를 중심으로 부동산명의신탁 전담 소송팀을 구성하여 소송 전략 수립에 먼저 돌입했죠.
🟦 의뢰인 명의신탁 사건 대응 전략
• 유사한 사안의 판례 및 법리 다수 검토 분석
• 의뢰인 및 관련자와 적극적으로 소통하며 히스토리 파악
• 원고의 점유 실태 및 인근 주민의 인식 조사
명의신탁 사건, 결과는?
쟁점 1) 명의신탁 관계 성립 여부 및 유형
원고의 주장은 계약명의신탁에서 매도인도 신탁사실을 알았다(악의)는 것이었는데요.
하지만 같은 동네에 아직 거주 중인 매도인과 인터뷰한 결과 매도인은 당시 신탁사실을 알지 못했음을 확인하였고, 매도인의 선의를 주장하였습니다.
즉, 원고 주장대로 명의신탁이 사실이라고 해도 매도인 선의에 따라 수탁자(의뢰인 부친)에게 소유권이 귀속된다는 법리였죠.
쟁점 2) 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구 가능 여부
원고가 오랜 기간 해당 토지를 점유한 사실은 맞았기에 원고는 부동산명의신탁이 아니어도 취득시효 완성을 원인으로 소유권을 요구할 수 있었는데요.
원고의 주장이 성립하려면 원고의 점유가 소유의 의사를 지닌 자주점유여야 했습니다.
하지만 이 역시 의뢰인이 정기적으로 해당 토지를 관리했고, 동네 주민 진술을 근거로 타주점유이기에 소유권을 요구할 수 없다고 반박할 수 있었습니다.
• 자주 점유 : 소유 의사를 가진 점유 (소유자라면 취했을 행동 필요)
• 타주 점유 : 소유 의사를 행하지 않은 점유
결론적으로 항소심 재판부의 판결은 피고 대리인 저희 측 주장을 모두 인정하였는데요.
매도인 선의인 계약명의신탁으로 의뢰인이 적법하게 소유권을 취득하고, 점유 역시 타주점유로서 취득시효 완성을 주장할 수 없다는 것이었습니다.
이에 의뢰인이 토지의 소유권을 뺏길 뻔한 1심 판결을 모두 뒤집고 항소심에서 원고의 청구를 전부 기각할 수 있었습니다.
🟦사건을 요약하면 이렇습니다.
• 계약명의신탁(매도인 악의)을 주장한 원고의 소송 1심에서 패소한 의뢰인
• 항소심에서 원고는 자주점유로서 취득시효완성에 따른 소유권이전을 추가로 요구
• 본 소송팀은 항소심에서 의뢰인을 대리해 유사 판례 분석 및 관련자 조사 등 적극 준비
• 원고가 주장하는 2가지 쟁점에 대해 증인신문절차를 철저히 준비해 변론 당일 대응
• 본 소송팀의 반박 내용을 재판부에서 모두 인정하며 항소심은 의뢰인 전부 승소 판결
변호사 사건 인터뷰
※ 부장판사 출신 변호사 김경(좌) / 변민선(우)
김경 변호사 인터뷰 中 (2023.06)
1995년 부동산실명법 실시로 명의신탁이 불법화되기 전까지는 명의신탁이 공공연하게 이루어졌습니다. 토지 또는 건물 등 부동산 투자 시 유용하다는 이유에서였죠.
실제 당시 부동산명의신탁이 이루어졌고, 오랜 기간 후 신탁자가 수탁자에 소송을 하는 경우도 많은데요.
오래 전 일을 다시 끄집어 내어 다투는 경우가 있어, 이번 사건처럼 부모님 세대에서 '그랬을 것이다'라는 짐작으로 억울하게 소송을 당하는 사례도 적지 않은 편입니다. 그러나, 법이란 단순 주장이 아니라 증거 싸움이거든요.
증거를 찾기 위해서는 기본적인 자료 수집부터 그간의 판례, 직접 담당해왔던 사건들 참고, 인근 주민의 인식 조사 등 물불을 가리지 않는 편입니다. 물론 증거가 양의 싸움은 아니지만, 최대한 많은 것들을 수집해야 그중에서 효용력 있는 것들을 골라내고 결과적으로 이 모든 증거들이 하나의 결과를 가리키도록 만들 수 있으니까요.
흔히 형사 사건은 초기 대응이 중요해 소송에 휘말리게 되면 빠르게 대처 방안을 찾는 분들이 많은데, 민사 소송의 경우에는 그렇지 않은 경우가 더 많은 것 같습니다. 다만, 모든 사건이든 초기부터 어떻게 접근하고 대처하느냐에 따라 많은 것들이 변화될 수 있다는 점을 기억해주시길 바랍니다.
🤔 제 명의신탁 사례가 어느 유형에 해당하는지 모르겠습니다.
명의신탁은 유형이 다양하고, 유형에 따라 법적 대응 방법이 달라져야 하기에 유형을 파악하는 것이 우선입니다.
신탁자가 수탁자에게 등기를 직접 이전하면 양자간 명의신탁입니다.
매도인과 신탁자가 매매계약을 체결하고, 매도인이 바로 수탁자에게 등기를 이전했다면 3자 간 명의신탁이죠.
마지막으로 신탁자가 수탁자에게 자금을 주고, 수탁자와 매도인이 계약을 체결했다면 계약명의신탁인데, 매도인이 알았는지 여부가 중요합니다.
매도인이 신탁 사실을 안 악의라면 매매는 무효가 되지만, 몰랐던 선의라면 매매 유효로 수탁자에게 소유권이 인정되기 때문이죠.
🤔 명의신탁 사실이 인정되면 형사처벌을 받나요?
명의신탁 관계를 주장해야 할 때 두려워하시는 것이 처벌에 대한 부분이죠.
신탁자는 5년 이하 징역 또는 2억 이하 벌금, 부동산 가격의 30%에 해당하는 과징금 등의 처벌을 받을 수 있습니다.
수탁자는 3년 이하 징역 또는 1억 이하의 벌금을 적용받을 수 있죠.
과거 수탁자에게 횡령죄도 적용되었지만 더 이상 횡령죄는 적용되지 않고요.
명의신탁을 방조한 자 역시 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.
"유연한 태도를 가져야 합니다"
변호사라는 직업은 정해진 답만 쫓아가면 안 되는 것 같습니다.
누구보다 유연한 태도를 가지고 상황에 맞춰서 필요한 요소를 찾고 직접 발로 뛰어야 할 때도 있죠. 어찌되었든 법이라는 것과 소송, 이 모든 것들이 결국은 사람과 사람 간의 일이잖습니까.
살아 숨쉬는 사람의 일을 문서 자료에만 근거해서 해결한다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 이야기죠.
누군가 알아주기 바래서가 아니라, 그저 한분이라도 더 많은 의뢰인에게 도움을 드리고 싶어 하는 행동임에도 오랜 시간이 지나니 서서히 알아봐주시는 분들이 늘어나는 것 같습니다.
본인의 인생이 달린 사건을 밑고 맡겨주신다는 것이 감사할 따름입니다.
