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전세보증금반환 방법론(상가임차인 입장)

전세보증금반환 간절하다면
그 방법론부터 잘 숙지하고 있어야 하죠.


 
간혹 건물명도소송 중 임대인이 임차인에게 보증금을 미반환하여 임차인이 건물을 점유 중이었다는 선후관계를 확인할 때가 있습니다.
임대인 입장에서는 우선 건물부터 인도받고 보증금은 다음 임차인이 구해지면 돌려주려는 생각일 수 있죠.
하지만 상가 임차인 입장에서는 전세보증금반환을 받지 못했다면 점유를 상실하지 않는 것이 중요합니다.
요즘 전세사기 대란 때문에 주택 전세보증금을 돌려받기 위해 임차권등기를 해야 한다는 말 들어보셨을 겁니다.
상가 임차도 마찬가지입니다. 상가임대차보호법 보호를 받기 위해서는 점유가 전제되어야 임차권등기명령신청과 보증금반환을 요구할 수 있기 때문입니다.
임대차 계약이 해지되면 보증금을 반환받는 것이 당연함에도 불구하고 최근에는 주택·아파트를 비롯해 상가까지 전세보증금을 받지 못하는 임차인들이 많아지고 있습니다.
아래 상가 임차인의 사례를 통해 상가 전세보증금 반환을 위한 방법론을 꼭 숙지해두시기 바랍니다. 
 
임대차보증금 전액 공제를 주장하는 임대인


의뢰인은 상가를 임차해 식당을 운영하는 분으로 건물을 매수하여 임대차 계약을 승계한 임대인과 건물인도와 전세보증금반환을 두고 분쟁 중이었습니다.
이미 저희에게 오시기 전 의뢰인과 임대인은 건물인도를 두고 조정까지 진행하였으며, 조정이 성립되어 건물인도 강제집행까지 이루어진 상황이었는데요.
임차인은 임대인에게 건물을 인도했으니 전세보증금 반환을 요구하였지만, 임대인은 임차인이 건물을 인도하지 않음으로써 입게 된 손해와 원상복구 비용 등을 합치면 보증금 전액이 공제된다는 주장을 하였습니다.
이에 의뢰인은 전세보증금반환청구 소송을 위해 저희를 찾아주셨죠.

 사건의 세부 포인트

 · 이미 임대인과 임차인인 의뢰인은 건물인도 조정 성립으로 건물인도 강제집행까지 진행

 · 임차인은 임대인에게 전세보증금 반환을 요구

 · 임대인은 건물인도 지연으로 인한 손해 등으로 보증금 전액 공제를 주장

 

동시이행 항변 : 보증금 미반환 vs 점유 유지


※ 보증금 공제를 둘러싼 임대인과 임차인의 시각이 다름을 알 수 있다.


계약 기간이 종료되고, 임대인이 보증금을 반환했는데 임차인이 건물을 인도하지 않았다면 임차인의 잘못입니다.
하지만 의뢰인이 건물을 인도하지 않고 점유하였던 이유는 임대인이 보증금을 반환하지 않았기 때문입니다.
상가건물 임대차보호법 제9조에는 ‘임대차가 종료하여도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다’는 조항이 있습니다.
또한 임차권 등기를 하지 않은 이상 임차인으로서는 점유를 상실하지 않아야 임차권을 주장할 수 있기 때문에 점유를 유지하는 것이 최선의 선택이었을 것입니다.
그러나 새로 온 임대인은 이러한 정황을 살피지 않고 의뢰인이 상가를 인도하지 않는다는 이유로 건물인도 조정 및 강제집행을 진행하였던 것입니다.
 

상세히 증명할 수 없는 항목들에 집중하여



상가임대차법 제5조 3항에 의하면 임차인은 임차건물을 인도하면 보증금 반환을 요구할 수 있도록 되어 있고, 강제집행으로서 인도가 마무리되었기에 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있는데요.
그러나 임대인은 임차인이 건물 인도에 협조하지 않은 기간 동안 손해가 크기 때문에 보증금 공제를 해야 한다는 주장을 하였습니다.
임대인이 주장하는 손해 내역은 1) 상가의 인도가 원활했다면 시의 지원을 받아 설비 공사를 무상으로 할 수 있었는데 그러지 못하여 자비로 설비 공사를 진행하여 손해를 본 점, 2) 식당의 원상복구공사 비용, 3) 미납 관리비, 4) 기타 비용 등이었죠.
심지어 임대인이 주장하는 내역은 명목만 있고, 상세 금액이 없어 증명이 어려운 항목들이었습니다.
이 중 임대인 자비로 진행된 설비 공사 비용이 보증금 공제 명목의 큰 부분을 차지하고 있었는데요. 저희는 건물 인도와 보증금 반환은 동시 이행 의무로, 임대인의 보증금 미반환으로 인해 건물인도가 진행되지 못한 것이기 때문에 스스로 무상 공사의 기회를 상실한 것이라는 주장을 이어갔습니다.

 보증금 미반환 기간 중 관리비 부담 주체는?

 대법원 판례에 따르면 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 건물 점유만 하고 실제로 사용하지 않았다면 관리비는 임대인이 부담해야 합니다.

 -대법원 2005다 1711 판결

 

그래서 결과는?



재판부는 피고가 주장하는 손해 및 공제 내역, 즉 설비 공사비, 원상복구공사비, 관리비 및 기타 비용들에 대해 우리 측의 반박을 받아들여 대부분 인정하지 않았는데요. 
이에 임대인에게는 그간의 임대료, 일부 쓰레기 처리 비용을 제외한 보증금 대부분을 반환할 것을 선고하였습니다.
실무에서는 보증금 반환과 건물 인도를 두고 서로 먼저 이행하라는 분쟁과 소송이 많죠. 동시 이행 관계지만 상대의 미이행을 이유로 각자의 의무를 이행하지 않고 버티는 것입니다.
이런 상황에서 건물을 먼저 인도해 주면 보증금을 돌려주겠다는 임대인의 말을 순진하게 믿고 점유를 잃어서는 안 됩니다. 
상황이 어렵다면 임차권등기가 완료된 후에 건물을 인도해 주어야 임차권 및 보증금 반환을 주장할 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.

🟦 사건을 요약하면 이렇습니다. 
​1️⃣ 강제집행으로 건물 인도 후에도 임대인은 보증금 미반환과 각종 손해를 이유로 공제 주장
2️⃣ 보증금반환청구소송을 통해 공제 항목별 반박 변론 진행
3️⃣ 특히 건물 미인도에 따른 손해는 임대인의 보증금 미반환이 원인임을 강조
4️⃣ 재판부는 피고 임대인에게 보증금의 대부분을 반환할 것을 선고
부장판사 출신 대표 변호사 변민선(좌) / 김경(우)


변민선 변호사 인터뷰 中 (2023.05)
보증금반환청구 외에도 임차인이 동시이행 항변을 주장하며 건물을 점유할 수 있는 사유로는 임대차계약 존속, 필요비 및 유익비의 청구, 부속물매수청구 등이 있습니다.
간단하게 말해 받아야 할 권리와 돈이 있으니 건물을 넘겨줄 수 없다는 의미이죠.
하지만 소송이 능사는 아닙니다. 때로는 합의점을 찾는 것이 양쪽의 시간과 비용을 줄여줄 때도 있으니까요.
이런 분쟁으로 임차인이 찾아오셨을 때는 임대인과의 합의점을 찾기 위해 소통을 먼저 시도합니다.
임대인도 갑질을 하고 싶다거나 싸우고 싶은 게 아니라 다만 입장이 다를 때가 많기 때문이죠. 저희는 무엇보다 상황을 전반으로 살피고 임대인, 임차인 어느쪽이든 원만히 해결할 수 있는 방향을 찾으려 노력합니다. 
 

🤔 계약 만료일까지 계약 갱신을 요구하지 않았습니다. 그럼 계약이 해지되나요?
상가건물임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간 만료 6개월~1개월 전까지 계약 갱신 거절을 통지하거나 조건을 변경하여 다시 재계약할 것을 통지하지 않았다면 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신된 것으로 봅니다.
단, 이 경우 임대차 존속기간은 1년이 되죠. 
🤔 차임 연체액이 3기에 달해 계약 해지를 당했습니다. 보증금 반환을 청구할 수 없나요?
임차인이 3기의 차임 금액에 해당하는 금액을 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 추후 임차인이 계약 갱신을 요구해도 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.
이때 연체란 차임 액수가 3기에 달하는 것을 의미하며, 단순히 3회 연체를 의미하는 것이 아님을 주의해야 하는데요. 
하지만 이 경우에 임대인은 계약 해지를 하거나, 갱신 거절을 할 수 있을 뿐이며 보증금을 반환할 의무와는 무관하니 임차인은 보증금 반환을 구할 수 있습니다.
 
 
 
"감정을 배제하면 정답이 보입니다"
 사건을 상담해 드릴 때 가장 먼저 하는 것은 의뢰인의 이야기를 듣고 공감하며, 위로를 해드리는 것입니다.
 예전에는 상담사도 아닌데 뭐 하는 거냐는 소리를 들은 적도 있었죠.
 하지만 저는 믿습니다. 이런 시간들이 결국 의뢰인이 감정을 배제하고 빠르게 사건을 해결하는 데 도움이 된다는 것을 말입니다. 
 흥분해서 사건을 과장해서 인지하지 않는다면, 객관적으로 바라볼 수 있다면 진실에 더 빠르게 다가갈 수 있다는 것은 오랜 기간 관련 사건들을 다뤄오며 몸소 체감한 사실입니다. 
2023.09.13
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